幸福快乐地产销售持续降温荐5股依依不舍

地产：销售持续降温 荐5股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

商品房销售继续降温。前9月商品房销面及销额同比分别增10. %及14.6%，下半年来连续收窄。单月销面同比增速由正转负至-1.5%，销额同比增1.6%，销面增速转负有政策压制的原因，同时去年9月为短期高点主题解析：IN 订货会的主题是每次订货会的灵魂导致基数较高。四季度政策面预计将维持偏紧的基调，考虑到去年10月依然有较高的基数，销面增速可能会继续回落。

土地市场延续火热。前9月土地购置面积升12.2%，相比前8月扩大2.1个百分点，在经历了连续 年低迷之后2017年土地市场持续回暖。今年以来我们一直看好土地市场表现，实际情况进一步好于我们预期。我们看好土地市场的原因是1）在政策支持下一线城市土地供应大增，考虑到房企对一线城市的长期看好，土地投资需求旺盛，2）随着重点二线城市快速去化，房企有相对较强的补库存动力， ）尽管大部分三四线城市依然处于去库存阶段，但部分基本面较好的三四线城市今年以来也经历了快速去化的过程，在这部分城市房企预计也会有补库存的需求。从百城土地数据看，基本上印证了我们的想法。

新开工继续转淡，投资增速小幅回升至8.1%。前9月新开工面积累计升6.8%，连续收窄 个月，施工面积累计升 .1%，与前8月持平。

前9月地产投资累计增8.1%，小幅扩大0.2个百分点，9月单月地产投资同比增9.2%，连续扩大两个月。我们认为投资增速的回升一方面受益于土地市场的表现，另一方面也得益于单位投资额的增长。

我们预计全年投资增速7%左右，相比此前的预期提高了1%，主要考虑到土地市场的超预期表现，尽管土地市场表现火热，但随着销量增速放缓，尤其一二线城市，拿地到新开工的节奏会随之减慢，全年施工投资增速预计将基本维持平稳。

房企到位资金增速持续回落。前9月房企到位资金累计升8.0%，相比前8月收窄1个百分点，其中国内贷款增速有所回升，由19.0%升至19.5%，自筹资金累计降0. %，降幅继续收窄，而个人按揭及定金预收款增速再度收窄1.1及 .1个百分点至1. %及16.9%。在高基数及政策收紧不过谈起体感游戏的双重叠加下，今年以来个人按揭增速快速回落，单月同比连续5月为负；另一方面，随着销售增速放缓，9月定金预收款单月同比也首次转负。

投资建议：我们看好1）政策压制下集中度加速提升的龙头房企，包括万科保利招商等，2）受益租赁政策密集出台的租赁主线个股，世联行， ）三四线去库存标的，新城控股。

风险提示：政策超出预期。