城市系列点评之广州地漏

城市系列点评之广州，被北上深抛弃的一线城市

*我们来看较后一个一线城市——广州。

2015年广州在一线中表现比较另类，楼市销售量还算过得去，但和北、上、深快速增长相比，仍有很大差距：房价几近停涨，已被其他一线城市远远抛在身后；商办销售大幅下滑，与广州的经济地位完全不符；土地销售溢价创新低，让人几近难以相信广州还是和北、上、深齐名的一线城市，如果现在还要排一线城市，那么广州可能要被纳入“一线半”。

整体来看，2015年广州市场呈八大特点：

一、商品住宅销售量延续上涨，但均价涨幅接近0

2015年广州楼市整体强劲反弹，销售金额冲历史高点。2015年商品住宅销售1237万平方米，销售金额1860亿元，同比分别增长28%和30%。

市场呈现供不应求趋势，但销售均价几乎无变化。2015年商品住宅销售均价15060元/平方米，与去年持平。相较北、上、深，广州是少有一个房价没有上涨的一线城市。

“量热价冷”的核心缘由就是近郊和远郊的项目热卖。2015年，远郊的增城和近郊的番禺仍是第1主力销售区，销售面积均在200万平方米以上，同时远郊的南沙、花都销售面积占比分别提高了5.35个百分点和3.29个百分点。2015年广州商品住宅销售面积增量由增城、从化、花都、南沙4个远郊区所贡献，所以广州商品住宅市场整体才会出现“销售量快增、销售均价不变”的局面而下半年则呈现平稳走势。全年最高点是2月末的181.1点。

二、住宅市场刚需主导，高端豪宅远逊北上深

2015年，广州商品住宅市场刚需释放强烈，改良需求相对疲软。2015年150万元以下的刚需住宅销售面积占比接近6成，占比上升3个百分点；万元的改良需求销售面积占比不升反降，降幅超过4个百分点。万元的中高端需求销售面积占比有不同程度的上升门市价：2680元优惠价格：2630元。

总体上，广州商品住宅销售类型呈“两头翘、中间凹”格局。对此，有两种解释：1是广州中产阶级居住条件不错，改善意愿一般，二是部分*性需求由于限购和房价上涨，购买动力不足。

2015年，广州1000万以上的豪宅2015年共销售837套，比2014年多卖153套左右，销售面积30.97万平方米，同比增长27%，销售金额131亿元，同比增加25%。其中1000万到2000万之间总价的住宅销售695套，同比上涨12%。尽管广州豪宅销售量较快增长，但增幅低于北、上、深，就连杭州也将其远远抛在身后。固然，这也从侧面证明广州当前房价相对公道。

3、大都市圈发展良好，“大广州”市场容量排第1

虽然广州住宅市场销售不算好，但是整个“大广州”市场还是充满活力，如果算上佛山，整体销售加在一起是排第1。这种情况和深圳类似，昨天提到的“大深圳”（含东莞、惠州）去年共销售2323万平方米，而“大广州”（含佛山）去年销售则到达2681万平方米。所以，整体来看，珠三角城市一体化发展情况还比较不错的。

四、现代服务业并未刺激广州商办市场，商办销售大幅缩水

2015年广州商办共销售95万平方米，同比下滑20%。其中，商业销售53万平方米，同比减少19%，创6年来新低；办公销售42万平方米，同比减少22%，创7年来新低。和北京、上海有所不同的是，广州商办市场销售不增反减，降幅较大。

五、销售项目以刚需和改良为主

2015年销售金额排第10的入榜门坎约25亿元，较高近55亿元。前3名分别是保利琶洲湾、万达城、富力东山新天地。从上榜项目类型看，刚需和改善项目是主力；中高端有保利琶洲湾、富力东山新天地、珠光御景壹号3个项目入榜；没有豪宅项目入榜。

6、二手房市场活跃度不高，销售量不及一手房

2015年广州二手房共销售8万套，共计697万平方米，较2014年增长40%。销售面积比一手住房少540万平方米，二手房销售面积不仅次于上海、北京、深圳，甚至排在南京、苏州以后。

七、土地出让金额创新高，溢价率创新低

2015年广州共销售经营性土地建筑面积1214万平方米，同比上升28%；销售金额928亿元，同比上升13%；销售楼板价为7644元/平方米，同比下落12%。总体来看，2015年广州土地市场销售金额创历史新高，但整体溢价水平延续走低，为近年新低，市场热度与2013年相比相去甚远。

八、市场以稳为主，归功于经济发展和良好的购买力

以往来看，广州市场一向是以稳为主。前几年市场有压力的时候，广州市场并未出现大幅波动，去年市场火爆的时候，广州市场仍然表现很稳。这也是和广州经济发展、居民的购买力以及购买习惯相挂钩。

2015年广州GDP为18100.41亿元，同比增长8.4%，其产业结构更趋优化，第三产业增加值比重同比提高1.55个百分点，对经济增长的贡献率达70.6%，首超七成。整体看，中长期内，广州的经济基本面足以支撑楼市持续发力。

另外，截至2015年底，广州商品住宅可售货量913.25万平方米，去化周期降至7.53个月，为过去一年的较低水平。整体市场供求关系均衡，也是支持广州楼市持续发力因素之一。

对广州2016年表现，还是以稳为主，量稳价平将是2016年主旋律。

在政策环境进一步趋于宽松的条件下，广州亦有望对穗六条等限购政策作出局部调剂，刺激需求入市，加上自2013年底所实行的外地人购房3年社保/纳税证明将在2016年头次期满，被抑制的需求有望释放，预计2016年广州商品住宅交易量有望稳中求进。

目前广州并未出现房价泡沫，市场比较理性，2016年房价遭到销售结构影响还会保持稳定，但核心城区改良和高端产品的价格还是有一定上涨空间。

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