新型城镇化促开发商抢占2三线城市市场地漏

新型"城镇化"促开发商抢占2三线城市市场

“城镇化”成为近期热议的话题，近日召开的核心经济工作会议上明确指出：城镇化是扩大内需的较大潜力所在。业内人士认为，“城镇化”将成为政府未来几年着力推进的施政目标，房地产业将率先受益。在此背景下，房企开始纷纭布局，抢占2三线城市市场。

城镇化将成政府着力推进的施政目标

在2012年12月15日～16日，核心经济工作会议在北京召开，提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量：城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的较大潜力所在。”中国指数研究院发布的《未来十年(2011～2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程的推进为未来住宅市场提供广阔的发展空间，预计未来十年，我国住宅新增需求(包括保障房)约为157亿平方米。这意味着，城镇化的推动将催生出庞大的刚性住房需求。

远扬基金理财公司*总监认为，种种迹象显示，“城镇化”将成为政府未来几年着力推动的施政目标，这将给多个行业带来巨大发展空间，房地产将成为直接沾恩的主要行业。

开发商布局二三线城市市场

业内人士认为，在城镇化的背景下，开发商已经开始大力抢占2三线城市市场。比如万科地产至2012年8月止，在全国至少新增项目18个，大部分都集中在二三线市场。

招商地产2012年前三季度共拿地97万平方米，大部分集中在二三线，甚至四线城市；而中海地产近期已动用了近50亿元拿下4幅地块，这些地块都是位于二线城市。

另外一开发商恒大地产的表现也很能说明城镇化对开发商的影响：恒大全年累计销售额923.2亿元，日前，恒大()股价高开高走，一度涨至4.44%至4.7港元。截至下午收盘，恒大收报4.66港元，较6日收盘价每股上涨0.16港元，涨幅达3.56%；销售额 5.88亿港元,销售量1.27亿股。去年四季度以来，恒大股价一路上涨，从10月3日的3.13港元，截至昨日收盘，涨幅高达48.9%。

有关人士表示，十八大将城镇化提高到国家战略高度，将唤醒大量2三线楼市刚需。恒大项目基本位于非一线城市，其中三线城市占绝大多数作者：陈庚，受益新政导向明显，2013年事迹可期。

相关：搭城镇化顺风车 未来十年楼市能否再现神话

进入4季度，房地产市场再现回暖迹象，而核心近期屡次提及的“城镇化”也给开发商注入了一针强心剂，甚至有观点认为房地产将再迎“黄金十年”。在行将到来的2013年，搭上城镇化顺风车的房地产业真的能否再火一把？未来十年，房地产*是不是还能续写暴利神话？

城镇化给市场想象空间

12月25日住建部明确表态，明年将继续严格实行差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机*性住房需求。地方政府若放松调控致使房价上涨将被问责。此前，国土部曾在12月18日出面喊话严查地皇、稳定土地市场。但是，住建部话音未落，当天A股市场出现大涨，其中房地产板块一马当先，大涨近4%。

业内人士分析认为，股市此轮上涨主要受益城镇化规划行将出台的利好影响。从十八大到核心政治局会议和核心经济工作会，城镇化被频频提及，被认为是扩大内需的较大潜力，未来经济主要增长点。

市场近日消息是发改委主导的《增进城镇化健康发展规划(年)》初稿已编制完成，城镇化将在未来十年拉动40万亿*，给市场以非常大的想象空间。

房地产界更是摩拳擦掌，跃跃欲试。

“很多人都说中国房地产较好的黄金十年过去了，我说不是，中国房地产市场*精彩的十年才开始”，业内人士认为，伴随着十八大召开，伴随着核心提出的城镇化进程和百姓收入倍增计划，2013年的中国房地产市场会非常热烈，至少比2012年、2011年热烈。业内人士说，“过去的第1个黄金十年我们靠广告语卖房子，第2个十年我们靠城市化布局卖房子。”

城镇化“馅饼”有多大

但是，城镇化真是天上掉下来的“馅饼”吗？

多年来每当提到“城镇化”的概念，人们就会把房地产市场仍有巨大的需求与之联系起来。但是，“城镇化提出不是始自*，已经搞了很多年。未来房地产不会再出现过去那样的暴利”，吉林力旺房地产公司总经理惠大桥说。有机构测算，随着城镇化的加速，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。“这是一个持续性的利好，不会三两年见效”。

购房总马峻岭也表示，40万亿的大“馅饼”，摊到房地产业的究竟有多大，什么时候砸到头上，现在还很难说。他说，城镇化不是房地产化，有其发展有其自身规律和发展阶段。房地产超前会导致房屋闲置、资源浪费；滞后则会影响人口聚集和产业发展。因此，房地产业参与的时机很重要。只有与当地经济社会发展和百姓需求相适应，才能促进城镇化和房地产本身的发展。

与城镇化相比，一些业内人士认为（六）提高人民生活水平。认真研究解决好百姓急需、个人和家庭难以承担、市场机制又无法有效解决的热点难点问题，对当下房地产市场产生直接影响的还是楼市调控政策。据中原地产统计，截至12月中上旬，全国54个主要城市新建住宅签约套数达19万套，“暖冬”趋势仍在持续。业内人士认为，楼市如果继续出现明显上涨，不排除明年调控加码的可能。

住建部政策研究核心相关人士表示，明年楼市要看货币政策、城镇化政策和房地产业三大政策。但总的看来，中国房地产业还有潜力。该人士指出，中国房地产市场变化，更多要看货币政策的调剂。明年货币政策预计不会过紧，因此对房地产市场而言，不会比今年更差。更关键的是要看接下来核心政府在城镇化推动中有何实质性政策。

谨防城镇化推高房价

*近，长春、合肥等2三线城市周边县区的房价开始上涨。吉林力旺房地产公司总经理惠大桥发现，他在农村亲友开始在县城买房，县城亲友开始在省会买房。缘由就是“城镇化”。一些中介代理表示，随着城镇化进程加快，进城农民要解决居住问题，必定要买商品房。

近日数据显示，12月上半月，北京新建住宅签约和二手房住宅签约都达到年内同期高点，合计环比上涨了9.4%，11月，广州二手楼销售量环比增幅更是超过39%。在很多业内人士看来，这样的变化，与“城镇化”概念的热炒脱不了干系。

“城镇化首先要解决的问题，是产业承接和公共产品承接的问题，没想到炒作房价走高的群体却扯起了大旗。”中国社会科学院经济学博士马光远说。

“借城镇化之名推高房价，这种现象要引起注意”，长春市房地产协会常会副会长盛学永说。近几年有购房经历的人都该对2009年楼市的涨价记忆犹新。当年核心经济工作会提出放宽中小城市户籍限制推动城镇化，2三线城市房价应声而涨。其中温州、湛江等城市涨幅较大，*也跌得*惨。

马光远认为，加快城镇化建设本身其实不助长房价的*。“中国的城镇化要完成，最少得有一个条件，就是房价一定要保持稳定，因为进入城市的农民根本买不起房子，政府也没有能力给这些进入城市的人全部解决保障性住房”。因此核心抑制房地产的政策没有改变。在*需求被抑制的情况下，仅仅依托自住需求，仅仅依托目前没有房子人的购买力，要让房价*也不可能。

马峻岭也表示，我国房地产行业经历了十年的高速发展，特别是近几年来不合理的上涨已严重透支未来，市场短期内很难再出现上涨动力。

中国人民大学教授郑风田表示，房价继续上涨，只能阻碍城镇化进程，”打工者买不起房，城镇化就是一句空话。

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