抵押房产要看清解押不成过户难拳

【案例】王某想买套房子，几番寻觅、比较之后，看中了刘某手里的一套二手房。经过协商，刘某以600万元的价格将该套二手房出售给王某，王某则支付购房款460万元作为首付，后刘某当月即向王某交付了房屋钥匙。由于此前该房屋已被两次用于抵押，可在房屋交易中，刘某仅消除了该房产两处抵押登记中的1处，另外一处抵押登记因债务始终没法清偿而未注销，结果抵押权人申请了强制执行，法院随后查封了涉案房屋，终究致使刘某迟迟未能将房屋向王某过户。王某于是到法院起诉刘某，要求办理房屋过户手续，并支付逾期过户违约金8 万元。

【说法】法院认为，因刘某拖欠他人债务，致使房屋被查封，被制止办理买卖、过户、转让等手续，王某要求过户的请求客观上不具有实行条件，法院难以支持。同时，刘某的违约行为导致王某未能取得产权证，应承当违约。最终法院判决刘某支付逾期过户违约金56万余元。

当前，二手房买卖可能存在权属争议，加之市场行情变化、参与者契约精神不足、逐利心理和法律知识欠缺等因素，容易成为纠纷的易发多发区。

法官提示，购买二手房屋前，一定要核实房屋性质、权属和代理授权情况，提前防范风险。对房屋性质和权属，买受人可通过查询不动产信息后辨别情况予以处理：不购买已被查封等不可交易的房屋，限制交易的房屋应在符合上市条件后购买，购买普通商品房时应尽到善意注意义务，对于设定多重抵押的房产，应慎重签约。

卖方也应诚信守法，在合同签订前应照实告知房屋共有、抵押、购买资历等有关情况；在合同签订后，要依约及时实行合同，避免因违约可能致使的高昂诉讼成本和严重后果。

（本报张璁整理）

《 人民 》（ 2019年06月1 日 19 版）