地产商突围信贷困境.蹭飞

本报 张晓赫 北京报道

甫进2008年，整个房地产融资市场似乎被一种躁动氛围笼罩，各家房企都在使尽浑身解数圈钱，一场融资竞技似已按捺不住。

4 点击率过低(不足1%)先是碧桂园酝酿规模达4 .14亿元的可转债，招商地产也已经启动继10亿元信托融资后的80亿元A股再融资计划，而金地集团正忙着与瑞银旗下的瑞银环球资产管理集团在海外建立首期募集2～ 亿美元的融资平台。

这不仅仅是目前资本市场上房企忙碌融资的缩影。事实上，这场融资竞技的导火索是自2007年以来的紧缩货币政策，而进入2008年这一状况更加不容乐观。

2007年底，央行明确提出货币政策将由“适度从紧”变为“从紧”。花旗银行亚太经济与市场研究部副总监沈明高分析。“从紧的货币政策仍将会持续较长时间，这实际上是在逼迫原先严重依赖银行信贷的房企开始寻找多元化的融资渠道。”

“今年贷款不好拿”

“今年的贷款恐怕不好拿啊！”北京一位开发商的担忧颇具代表性。

就在央行日前公布的数据中，1月份国内金融机构的新增贷款高达80 6亿元。这其中尽管有银行年初放贷冲动、2007年四季度放贷合同顺延等客观原因，但随着CPI的持续较高预期，更多的市场人士认为这将引发央行进一步的从严措施，不排除再次使用加息、提高准备金率以及发行央票等调控工具。

沈明高认为，“受美国次贷、南方雪灾等因素影响，央行会灵活掌握调控，但从紧的货币政策基调不会改变”。

事实上，央行业已开始加大调控力度。1月份宏观经济数据公布当天，央行发行了1950亿元的票据，创下近一年以来单次央票发行的最高纪录。

在2月24日的公开研讨会上，央行副行长易纲明确表态，“无论国内与国际经济环境如何变幻，央行今年将坚持从紧的货币政策不动摇。”

中国银行26日发布的最新研究报告认为，全国“两会”结束后，随着2月CPI的持续高涨，央行在 月下旬存在加息的必要和可能。

无论何种调控方式，都将进一步收紧房企融资的流量。而在一揽子的宏观调控政策中，房地产业的调控乃至风险防范，也开始越来越多地体现在从紧信贷的执行之中。

2月26日，建设银行总行首席财务官庞秀生公开表示，继2007年以后，2008年建行将进一步压缩房地产开发贷款的增长。而这一决策正是基于上述原因。

建设银行北京分行内部人士告诉本报，“尽管央行对各银行仍按季度调控，但建设银行已经开始对分行实行月度监控，并且分行也不再有权审批较大额度的贷款，所有都要报备总行。此项规定在一定程度上遏制了分行抢夺贷款额度、争先放款的行为。”

另谋生路

原本依靠银行信贷融资的房企，如今却不得不面对“断奶”的困境。

“一方面要缩短已有资金的流转周期，加速流通，另一方面则要增加融资渠道。”连平指出，要想在紧缩环境下生存，房企必须要有周全策略。

在市场观望状态下，目前上海、北京多处楼盘开始出现或明或暗的降价现象。日前，万科在上海、成都等多个城市推出大幅优惠措施。业内看来，开发商此举别有含义。“万科、绿地等一些开发商的打折销售，意在快速回笼资金，开发新项目。”一位业内人士如是分析。

根据售楼数据，万科在上海的优惠特卖会，直接回笼资金达2. 57亿元。

除了打折促销外，也有一些开发商通过业务瘦身、质押、变卖持有的其他金融资产将已有资产最大限度变现。泛海建设在新年前后的50天内，通过两次抛售手中持有的民生银行股份，共套现人民币45亿，而被业内疑为其资金链吃紧。

同时，一些实力房企再次将目光瞄准资本市场。在A股市场，2月20日招商地产发布公告，拟增发A股股票募集不超过80亿元，用于公司收购土地以及项目建设。

与大企业不同，难以迈过上市门槛的中小房企则寄希望于投资基金。近日某海外基金亚洲投资会议上，来自贵州、陕西、河南等地的名不见经传的中小房企比比皆是。

“公司的资产已达5亿元，如果项目足够好，或许会得到某只基金的支持。”一位贵州开发商表示，不远千里从南方赶到北京来参加这个亚洲区的会议，就是想碰碰运气。

据了解，在信贷紧缩情况下，信托融资案例目前也有增加。日前，南京一家房地产公司通过转让项目公司的70％股权，信托融资2亿元，投资该项目的二期工程。

上国投内部人士透露：“已有几家地产公司有意信托融资，而目前公司正与一家洽谈规模1.5亿元的信托计划。”

1月份以来，商务部连续公布两批共 0个外商投资内地房地产备案。商务部名单显示，增资、新设、转股成为内地房企引进外资的主要方式。以金地集团与瑞银集团的为代表的离岸公司操作，在不久的将来也将以新设的方式出现在商务部的备案名单上。

华高莱斯公衍奎认为，“无论优劣，各房企在突破资金困境上的一系列努力，正是在借助资本市场，对新的融资方式的进行尝试，以逐步改善各自的资本结构。”

“在银行信贷紧缩情况下，监管部门也在鼓励房企通过直接融资渠道，解决资金问题。” 对此，连平如是表示。

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