更严厉调控应对房价再涨力量

中国消费者的品牌忠诚度并不高 更严厉调控应对房价再涨

【建材】昨日，中国社会科学院在京发布2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》，对房地产市场十一五期间的发展作了回顾，并预测短期内房价仍有上涨压力，更严厉的调控政策可能在年内出台。　　　　聚焦一：房价　　　　短期仍有上涨压力　　　　据悉，十一五期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势，年均增速达9.7%。蓝皮书副总编李恩平也透露，高房价让一般家庭难以承受，根据蓝皮书调研结果，2009年城镇家庭平均房价储蓄比为33.7，这意味着城镇家庭平均需要33年的储蓄才能够买一套房，根据这个数据，我国60%以上的家庭是无力买房的。　　　　对于未来的房价形势，蓝皮书分析，短期内房价仍有上涨压力。一方面从去年末房企资金压力来看，短期内开发商主动降价意愿不强，另一方面，利率水平依然过低，通胀预期仍然较高，房价存在上涨压力。另外，2011年全球经济缓慢复苏，经济的复苏减小了房价大幅下跌的可能。　　　　从今年的物价形势来看，稳物价必将成为主旋律，房地产的政策背景也会非常严厉，以抑制房价的过快上涨。在稳健的货币政策下，上调存款准备金率、加息等措施都会对房地产市场需求产生抑制作用。蓝皮书副主编尚教蔚昨天作主题演讲时预测，年内商品房价可能进入相持态势，其中中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。　　　　聚焦二：土地　　　　土地财政不利长期发展　　　　蓝皮书中列举了十一五期间我国房地产市场存在的四大主要问题，土地财政首当其冲。　　　　十一五期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，在地方财政总收入中的比例从2006年的38.9%增长到2010年的65.9%，地方政府对土地收入的依赖越来越大。土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也极易使地方政府产生急功近利的短期行为，较终损害城市长期发展。　　　　蓝皮书认为，改革土地财政，需要统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。研究改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，探索稳定地方财政税源的途径，降低地方政府对短期利益的依赖，保证地方财政收入的可持续性。还应严格规范土地收益的使用支出，杜绝寅吃卯粮的短期行为。　　　　聚焦三：保障房　　　　保障房建设滞后　　　　保障性住房建设严重滞后。这是蓝皮书中直陈的十一五期间又一房地产市场的主要问题。据介绍，2006至2009年，我国经济适用房投资累计完成3623亿，占同期住宅投资的比重仅为4.5%，累计竣工经济适用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。　　　　不仅如此，保障房建设还存在监管问题。管理中的主要问题有以下几个方面：保障性住房用地难以保障，经济适用住房、共有产权制度未建，经济适用住房等保障住房转手倒卖和输出现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待建立。　　　　去年以来，中央一再强调了保障房建设的重要性，完善制度并制定了相应的计划目标，随着保障房的逐渐入市，中低端市场的供需矛盾将得到缓解。　　　　聚焦四：调控　　　　年内或出台更严调控　　　　2003年以来，房地产调控政策频出，调控力度不断加大，手段也趋于多样化，但是蓝皮书也指出，房地产宏观调控效果不彰，没有从根本上解决问题，供给偏紧需求过旺、房价持续攀升、供需结构不匹配等问题一直存在。同时，政策出台本身也有问题，短期措施出台频繁、变化过快，长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变化，长期预期不明晰。　　　　李恩平昨日称，未来市场住房需求结构将发生分化，改善性住房的比重将会增加。住房市场调控重点应该由前期单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。　　　　蓝皮书预测，更严厉的调控政策或将在2011年被迫陆续出台，调控政策将向存量市场延伸，住房持有环节成为未来政策调控的重点。此举将严重影响多套住房持有人群的既得利益，利益集团阻挠则可能导致政策实施出现反复。　　　　聚焦五：房产税　　　　房产税向全国推广　　　　蓝皮书中列举的四大问题中，也包括房地产税费制度的不合理。一方面，税费种类繁多、费大于税，另一方面也存在重流转轻持有和管理不规范的问题。蓝皮书建议，整合房地产开发与交易环节税费，全面开征房产持有环节税收，推动地方政府从土地财政转向税收财政。开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到削贫富差距之峰的效果。　　　　目前上海、重庆已经开展房产税试点，蓝皮书建议十二五期间应加快向全国推广。