中美以房养老大比较地漏

中美“以房养老”大比较

根据保监会公布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指点意见》，7月1日开始，北京、上海、广州、武汉开始为期两年的住房反向抵押养老保险[以房养老]试点。至此，此前讨论广泛的 以房养老 试点政策落地。

2003 年，时任中国房地产开发团体总裁的孟晓苏曾提议设立 反向抵押贷款 保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受 抵押房产、领取年金 的寿险服务。 以房养老 的概念第1次进入中国。实际上， 以房养老 在上世纪80年代的美国已经出现，而美国也一直被当做 *成功 的 反向住房抵押贷款 案例在国 内推广。殊不知，以房养老在美国也只是 看上去很美 的 非主流 养老方式，普通民众的接受程度没有想象中那末高。

以房养老 在美国：看上去很美

与中国养老方式多样化相同，美国也有许多种养老方式，民众接受度较高的有这三类：第1是基本养老保险也显示了其无穷的表演空间。，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例；第2是雇主计划，*出名的是企业和个人共同出资的401K退休金计划，平均替换率也在40%；第三则是商业养老保险。不分男女和职业，只要到了65岁，并累计交满10年的社保税，都可以领取养老金。以房养老不是大众产品，只是少数老人愿意接受的小众产品。

以房养老 在美国推行多年以来，也产生了一些问题，*主要的是利率太高。与其他贷款方式相比，这类模式的利率较高。办理过程中申请人要缴纳申请费、登记费、 律师费等政府收费，这些钱将在金融机构发放贷款时扣除。另外，房屋修缮、水电、保险和房屋定期估价等费用也由房主自行负担。

另外，这一项目往往需要政府补贴大量费用，总额接近10亿美元。*近联邦政府出台新的措施，宣布要加强对申请者的资历审查。

以房养老 模式较大的麻烦在于，房价的起伏波动难以预料。2008 年，美国爆发金融危机后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产价值大幅缩水，机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。据统 计，到2008年，美国参与 反向住房按揭贷款 的人数到达11万多人的峰值后便逐年下落。到2012年，美国一年唯一五万多参与 反向住房按揭贷款 ， 比2011年的七万又低了很多。

作为一种 非主流 的养老方式，除利率太高、房价波动以外，风险因素多、老年人缺少足够的金融知识、常常遇到欺诈、借款合同条款严苛等因素，也使的反向抵押贷款其实不 受美国老人待见。据统计，自1989年实行以来，截止到2010年5月，参与者唯一49万人，而2010年时，年满65岁的美国人有4000万。由此可 见， 以房养老 参与者在符合逆序住房抵押贷款对象中，唯一1%的比例。

美国 可赎回房产 VS中国 死后收房

在中国， 以房养老 项目在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。

而在美国， 以房养老 有一项强制条件是申请者必须住在这套房屋中。老人在世时，可以一直住在房子里。如果老人搬出，则需要还清反向贷款。

如果老人去世，房屋则收归美国联邦政府住房及城市发展部所有，并由其出售房屋清偿债务。盈余部分提供给老人的子女，不足部分由政府补足。如果老人的子女希望 继承房产，则要还清银行或者金融机构支付给老人的反向贷款和利息。但许多情况下由于要支付高额税费，并且办理手续费时费力，许多子女放弃了继承权，住房由 政府收回。可即使如此，照旧少有人申请 反向住房抵押贷款 计划 。

美国7成 以房养老 老人选择利用贷款做*

依照规定，美国 反向住房抵押贷款 申请人*多可获得的贷款，肯定少于房屋的评估价或者销售价格，绝大部分情况不超过62.55万美元。

目前，美国 反向住房抵押贷款 计划有定期领取、分期领取、定期和分期混合领取三种领取方式。由于情势不够灵活，抵押还款条件苛刻，许多需要养老金的老年人 不堪忍耐偿还条款，也不想让金融机构吃掉过多的利息。更多的老年人选择放弃每个月领养老金的领取方式，而是选择一次性获得贷款全部资金的方式，用于其他投 资。据美国消费者金融保护局在一份有关 反向抵押贷款 的报告中指出，美国办理 反向抵押贷款 的老人中超过七成选择一次性拿到全部贷款，然后将这笔钱用于*，而非选择按月领取养老金。

他山之石：新加坡与英国的房产养老经验

除了 反向住房抵押贷款 外，一些发达国家还开辟出了利用房子养老的方式，这其中就有新加坡与英国的鼓励老人租房获利举措。

新加坡的房屋套现方式有三种：组屋[相当于经济适用房]出租、屋契回购计划、乐龄安居花红，但是这三种方式都没有取得市场热烈的反向。

怕失去隐私、担心家庭物品失窃、有子女供养等缘由致使很多老人不想把组屋出租，新加坡老年组屋屋主中，出租房屋的仅占总数的1成。 屋契回购计划 是指组屋 屋主可将组屋出售给政府，并仍可在已售房里再住30年，但很多老年人因此担心，30年后自己会无家可归，真正的老无所依。至于 乐龄安居花红 ，其初衷是 鼓励老人卖掉现有大型组屋，搬到三居室或更小的组屋中以领取花红的计划。但是政府规定申请者大屋换小屋所得的*，要优先补充公积金退休账户，这让很多需 要现金补助生活的老年人望而生畏。

英国也有 反向住房抵押贷款 ，不过每元分红为0.31元。，与美国政府主导为主的 反向抵押贷款 不同，英国主要借助保险公司等商业气力，在英国称为 毕生抵押 。据调查，英国大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这类方式。除此之外，另一种 以房养老 的方式是出售大房，换购小房，用差价款养老。一项调查显示，73%的英国退休老人都是 有房一族 ，其中26%的人正在找机会卖房，其中73%的人表示想换一套更小一点的房子。在被调查者中，有23%的人希望卖房以增加收入，13%的人希望靠房子偿还债务。

如果具有大房子的英国老年人不愿意卖房也不愿意抵押房产，他们可以选择出租1间或者两间房子。英国政府推出了一项鼓励老年人租房*的计划。凡是参加此计划的老人，租房的*可以部份或者全部免税。

以房养老 作为一种与传统养老相比较为新鲜的养老方式，必然会遇到很多问题与阻力，房价波动、老人长寿风险、房屋独立产权如何界定等关键问题待解。但这一方式拓宽了中国老年人养老方式的选择范围，我们也乐见 老有所养，老有所依 的养老模式能够更多的出现。

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