房地产市场应坚持以分层次需求调控为主.源泉

据股权投资金融数据库清科私募通的统计——专访全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长盛松成

2010年 月5日，国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

月5日晚，针对温家宝总理在政府工作报告中的讲话，全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长盛松成对本报谈了他对房地产行业的理解。盛松成认为，房地产市场应以需求调控为主。同时，从长远看，应以建立房地产价格目标制为最终努力方向。

解读政府工作报告

中国房地产报：今天温家宝总理在作政府工作报告时强调，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。您怎么看？

盛松成：政府工作报告提出，要“坚决遏制部分地区房价过快上涨势头”，这意味着：一是房价不能过快上涨。二是不片面追求房价下降。韩国和我国台湾地区的房地产调控经验表明，在经济发展情况下，片面追求房价下降，只会扭曲房地产市场的正常调节机制，加剧房价波动。三是哪怕从全国平均看，房价没有上涨或涨幅较小，也需要遏制部分地区房价过快上涨。

房地产市场应坚持

以分层次需求调控为主

中国房地产报：温家宝总理在政府工作报告中，提出要整顿和规范房地产市场秩序。房地产市场调控已经成为政府工作的重中之重。您有哪些好的建议？

盛松成：房地产不是普通商品，房地产市场也不是完全自由竞争市场。首先，商品房供应具有稀缺性。中心城市和中心区域的可开发利用土地非但有限，而且不可替代。所以像纽约曼哈顿、伦敦西街、东京银座，无不寸土寸金。其次，商品房兼具消费与投资投机双重属性，尤其是投机需求可以无限大。这与普通商品如鸡蛋不同。

在理论上，商品房投资投机的未来现金流收入可以无限大，因此其需求可以无限大。高地价的根子也在市场需求。如果没有高房价或高房价预期，哪来高地价？任何商品只要需求远大于供给，其价格必然大幅上涨。

我从2005年起，就在《财经》、《银行家》、《财贸经济》、《上海证券报》、《金融时报》等媒体撰文，持续提出房地产市场应以需求调控为主的思路。这一思路既是理论分析的结果，也是历史经验总结的结晶，更不断为近年来的调控实践所证实。

从经验看，一旦有效调控需求特别是投机需求，房价就会从不合理的高位回落，成交量也开始萎缩。如去年12月14日“国四条”出台后，今年1月北京市商品住宅日签现房环比下降4 .41％，日签期房环比下降42.54％。深圳市新房成交面积仅为2009年月均成交面积的60％。从教训看，主要就是如果需求调控力度不够，供给调控就很难阻挡房价过快上涨。1992~199 年的海南、北海房地产泡沫如此，全国近两次房价过快上涨也如此。以近两次为例，2007年我国 7个城市房价租金比例在2 0~290倍，远超过国际上的100~120倍。2009年1~10月，全国商品房销售面积4.89亿平方米，甚至是近年来最火爆时的1. 6倍。供给调控效果不佳的原因首先是，供给调控主动权掌握在各级地方政府与房地产开发商手中。其次是，房地产开发周期长。一块土地从生地变成熟地，再到转让给开发商，最后建成商品房可供销售，一般至少需要三年。这决定了供给调控在中短期内很难见效。相反，实践证明，需求调控往往能在短时间内（甚至在几个星期内）就见效。

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