潘石屹将由散卖转向自持物业

昨日，SOHO中国发布今年上半年的中期业绩报告。据悉，公司上半年实现营业额12．22亿元，同比下降超过5成。虽然利润也有所下降，但SOHO中国董事长却对未来信心满满。据他称，SOHO中国的业务发展将由散卖转向自持。由于转型，今年公司2 0亿销售目标降一半至120亿。潘石屹表示，下半年预料取得预售证项目约70亿，加上上半年已销售金额，有信心达到销售目标。

上半年净利润下滑65%

截至今年6月 0日，SOHO 中国今年实现营业额约12．22亿元，比去年同期下降约54%；纯利润为6．1 亿元，比去年同期下降约65%。核心纯利（不含投资物业评估增值）为约2． 亿元，核心净利润率约19%。对此，SOHO中国表示，利润下滑主要是由于该公司今年上半年没有新完工项目，导致结算面积减少。

据悉，今年至今合同销售金额达到60亿元，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。后者是位于上海长宁区中山西路的地产项目，原名为长宁商业中心的A、B幢办公楼。该项目占地面积约16176 平方米，为商业及办公用途，由两座楼宇组成，总建筑面积约为142184 平方米，包括约100199 平方米办公面积以及约12664平方米商业面积。交通方面，其邻近地铁10 号线宋园路站及地铁 、4 及10 号线虹桥路站，紧邻中山西路／内环高架路。去年5月SOHO中国收购后命名为SOHO 中山广场。据了解，SOHO 中山广场于2011年8月14日正式开始销售。截至2012年8月1 日，该项目已实现合同销售金额约25．67亿元。而另一个位于北京的望京SOHO将被建成总建筑面积近520000 平方米的大规模写字楼及商业物业。该项目已于2011年8月20日开始预售。截至2012年8月1 日，该项目已实现累计合同销售金额约97．86 亿元。办公部分销售均价约为人民币48601 元／平方米，商铺部分销售均价约为人民币88945 元／平方米。

潘石屹表示，银河SOHO将于今年第四季度完工，届时，可观的销售收入将计入全年业绩。公开资料显示，银河SOHO总建筑面积约为 0000平方米，由扎哈·哈迪德设计师设计，建成后将成为位于北京东二环内的标志性商业建筑。该项目于去年6月26日开盘预售。目前约九成已售出，办公部分约94%已售出。

未来自持物业150万平方米

2012年上半年市场上出现了银根放松的端倪，但整体特别是对房地产开发商来说仍趋于紧张。今年以来两次下调存款准备金率，并在时隔三年半后，于2012年6月及7月两次下调了金融机构人民币存基准利率，而2012年7月的降息也是近年来首次非对称降息。此外，个别地方政府也相继出台了一些支持性政策。在此带动下，房地产市场2012年 月起在交易量方面出现了一定程度的改善。

然而，针对房地产市场和企业的调控，特别是中央政府的决心和政策并未松动。银根的放松以及成交量的上涨并没有根本缓解房地产企业资金链紧张的局面。SOHO中国方面表示，房地产业，特别是住宅开发市场的春天尚未到来。

与此形成对比的是商业地产的基本面继续强劲。世邦魏理仕今年一、二季度的市场指数简介中国报告显示，今年一季度北京优质办公楼市场延续了去年下半年前所未有的火爆涨势，租金环比再涨10．6%，而二季度环比继续增长 ．7%。与此同时，随着京、沪两地城市化水平的不断提高，办公楼市场已趋成熟，位于一线城市地段的优质商业物业的价值上涨空间巨大。

展望未来，京沪两地作为全国乃至世界性商业中心地位将不断加强，对于办公楼的需求仍将快速增长。而办公楼供给方面，在未来一段时期内仍然不会出现大量供应，使得租金仍将进一步攀升。

由此，SOHO中国欲转型，告别以往的散售模式，计划由“开发－销售”的商业模式转型为“开发－自持”的商业模式，以实现北京、上海黄金地段优质办公楼租金及价值升值带来的巨大潜力。

据潘石屹称，SOHO未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平方米，其中北京约 8万平方米、上海约112万平方米。 年后，租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币。“未来销售将成为辅助性业务”。

将是京沪商业物业

持有“大户”

资本融资方面，在大多数开发商仍然为资金状况担忧的时候，SOHO中国在11家银行的帮助下，以较低的成本再次成功完成最多相等于6．26 亿的银团贷款。充足的资金将继续为该公司今后的收购、开发和经营提供坚实有力的财务支持。报告显示，SOHO中国公司现金充足，拥有现金92亿元人民币，未提取贷款余额60亿元人民币，净负债率为20%。

潘石屹称，“公司目前拥有150亿资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。”

此外，潘石屹还表示，转型后的SOHO中国将是北京上海优质商业物业的最大拥有者，SOHO将是上海外滩区域最大的业主。

SOHO中国目前在外滩有两个项目，一个外滩SOHO，另一个则是外滩8－1地块的地王项目。而这两个项目，SOHO中国均拥有的是不完全股权。前者该公司持有项目公司大股东鼎鼎国际投资股份有限公司90% 的权益，并由此间接持有项目公司61．506%的权益。

后者的地王是SOHO中国去年12月29日订立股权与债权转让协议，以人民币40 亿元间接收购上海海之门房地产投资有限公司50%的权益。

对于和复星关于上海外滩土地的诉讼，SOHO中国昨日在发布的中报中指出，“2012年6月4日，本集团接到由上海市第一中级人民法院所发出的就浙江复星商业发展有限公司展开之法院诉讼之传票，申诉收购触犯其优先购买权。诚如本公司中国法律顾问告知，收购并不涉及转让海之门的股权，因此，并不构成触犯任何优先购买权，故传票中之申诉属毫无根据。本公司认为，该等申诉不会对本集团之营运或财务状况造成任何重大不利影响。”